此版本是秋果酒店创始人——刘伟在2023年7月做的线上秋果酒店品牌及产品介绍，整理成文字，供大家参考。第五部分内容如下：

 

第二个部分是能省。

怎么省呢？我们秋果是全生命周期地降低成本。

酒店的生命周期分成两个部分，一个是营建部分，一个是运营部分。营建部分大概占整个酒店生命周期的5%，那这一块怎么降低成本呢？主要是通过材料、工艺，来缩短营建周期，提升酒店残值。也就是说秋果通过材料和工艺的升级，把12万元一间房的建造成本变成10万元一间房，直接降低营建成本。而当租赁合同结束之后，我们不是拍拍屁股直接走人，而是变成可以从这个老店里面拆走很多能用的东西，这就是提高残值。

那么运营部分呢？秋果就是通过降低人工、客耗、能耗，降低运营成本。我们统计了非一线城市秋果酒店的运营费用，这是我们反复精简又精简的，在非一线城市我们可以做到间夜的运营成本110块钱左右。昨天我去上海的时候，看到我们上海的一家店，60多间客房，我们一般的一线城市会做到140到150块钱的间夜运营成本。如果房量小，体量小的话，这个单间夜的运营成本还会再上升，所以一个在上海这个一线城市闹市区的60多间房的这么一个小酒店，我个人认为它的间夜运营成本应该是在一百五六十块钱是比较合理的。但是门店团队想了很多办法，最后压缩到了一个连我都叹为观止的一个数字，间夜运营成本不到100块钱，今天时间有点紧，下次我会把这家酒店的案例总结出来分享给大家。这就是我以前讲的，效率最高的就是老板娘的效率，我们要把老板娘SaaS化，就像我们商业领域的小米、名创优品等，这些都是湖北的企业家创造的，通过效率，通过规模来降低运营成本。

大家看我们研究成本测算这些数字，从来都是精确到小数点后两位的。

秋果通过提升坪效和人效来降低成本，酒店最大的成本是房租和人工。秋果有一个产品叫“七合一咖书吧”，就是将酒店的前厅、大堂、咖啡、餐饮、读书、商务、休闲七大功能融为一体，命名为“七合一咖书吧”。在同一个空间里，在不同的时间呈现出不同的功能，节约公区的面积，提升酒店出房率。一正一负，让酒店的坪效和人效大幅的提升，收益更大。

“一正一负”是什么意思？打个比方，在同样的面积之下，其他的品牌排房100间，我们秋果就可以排105间，因为我们有七合一咖书吧。大家可以回忆一下，在住酒店的时候是不是吃过早餐？一般的酒店早餐厅上午十点早餐结束之后打扫完了就把门锁掉了，等第二天再用。凡是这种设置的，早餐厅对于酒店来说就成了一个成本中心，他不仅不能产生更多的价值，反而早餐厅的房租需要从酒店主营业务所赚取的利润来做补贴。所以其它酒店品牌能出100间房，秋果能出105间房，因为把餐厅和大堂等功能融合了，独立餐厅的空间节省出来，就可以多出至少五间客房。

以现在的北京市场为例，房租是5块钱一天一平方米，那独立餐厅需要的200平方米一天就是1000块租金，就算酒店赚200块钱一间房，一天也要拿出5间酒店客房的利润来支付餐厅部分的租金。最终看起来酒店是100间房，但因为5间房要去补餐厅的租金，所以实际只有95间房在盈利。看我们做的一个对比，实际的盈利房间数我们秋果是105间，其他酒店品牌是100-5=95间，105-95，中间就差了十间房。如果按500的RevPAR来算的话，每天的收益就是5000块钱的差距,一年算下来,乘以365天,就是182万。这是一个非常非常大的数字，有时候你看有的酒店很赚钱，有的酒店不赚钱，这就是其中的门道。而且这个收入是已经超过了酒店运营固定成本之上的，主要是由变动成本构成的，所以这182万绝大部分都是利润，相当于这一家酒店一年就要多赚182万，大家可以想想其中的差距有多大。

秋果酒店还特别擅长打造小空间产品，我们举两个案例，秋果酒店798的这个店，当时我们接的时候是24间房的一个半成品酒店，就是接的一个二手的酒店项目。我们把它改成了83间客房，最小的12平方米，我们可以卖到500+的价格。酒店业的一个大V叫杨六郎，他给我们吹了一把，其实不是6平方米，是12平方米。大家可以看一下，这是截取的十号的酒店卖价，这个酒店卖到五、六百的价格。还有我们秋果五棵松店，这是我们第一家店，总共2260平米，出了83间客房，这个项目其实一年半就回本了。这中间需要什么？就是需要我们前面提到创新思维，不仅仅是运营需要创新，设计、营建都需要创新思维，创新方案。别人在做设计的时候是想把这个缺点变小，或者是把缺点规避掉，我们秋果的思维模式是要把缺点变成优点，在设计上下功夫，具备了更多的能力，面对各类项目就更游刃有余，不是我们擅长打造小空间的产品，而是绝大部分品牌不愿意做类似的项目，也可能没有能力做。但是在市场上，出租率和卖价都可以保证的前提下，我们这种以小空间换取更多房量的产品就可以大大地提升物业效率和资金效率。

秋果提高人效的一个方式，就是人员复合使用。这里举个案例，其实我们这种案例比比皆是，我们秋果在重庆两江的门店，对比我们的竞品，已经是很控制成本的酒店品牌了，同商圈，同房量，都是99间客房，但是我们整体的人员编制依然有三个人的差距，你看我们是21个人，对方是24个人。差距在哪呢？我们秋果是酒店工程岗位和保安复合、前厅与专职销售复合，减少了人员编制其实就是降低人员费用，薪资和社保这些固定开支，每个月就可以节省1.5-2万块。

当然酒店行业还有更高的人员编制，同等房量的情况下，最高有配备28人的，这个差距是蛮大的，省出来的都是利润。

秋果还有科技赋能。今天在市面上做智慧酒店的成百上千家，但实际上大家都是在做一个系统的集成，这弄个语音助手，那弄个智能助手，拼凑一下搞了个智慧酒店，其实都不是很究竟。我们秋果的CTO Peter总是非常崇尚马斯克的第一性思维的，大家可以看到我们秋果的系统将来是会把员工终端、云端平台、用户终端全部打通。把前台的智能接待、智能工区、智能服务、智能设备和智能客房有效地集合在一起。我们更多的是用小米的思维，把每一个环节拆开到最小的元器件，不需要市面上已有的那些产品组合，既压缩成本又提高了效率，这才是我们眼中的智慧酒店。同时，秋果自研的xMS系统是完全超越传统pms系统的功能和档次，时间关系我就不再赘述。

秋果的会员支持。秋果是从18年年中开始，启动会员系统的建设工作，持续到现在可以看到效果还是非常明显的。会员体系，秋果区别于其他品牌的做法，是融入了互联网的一些精神在里面。第一个是收费低，大部分品牌针对加盟商的CRS会员收费在8%和9%左右，我们只收6%，而且目前没有收。第二个是互联网的模式，跟刚才讲我们全员质检，新闻的UGC用户产生内容是一样的道理。我们采用AB店模式，我们在A店发展的会员，当他到B店去消费的时候，我们会把B店给品牌交的会员佣金拿出一半来给到我们的A店，这个时候A店就会享有咱们品牌支付的CRS费用，这是在其他品牌都没有。

刚才讲的是个人会员，秋果的企业会员这一块截至目前，已经有400家企业与秋果完成了系统直连，其中有世界500强、中国500强、上市公司、国央企等知名企业，TMC等知名旅游渠道有30多家。可以看到秋果企业会员这块数据，入住占比还是非常大的。这些企业的员工，直接在企业的OA系统里就可以预订我们的酒店，线上统一支付，员工就不用自己掏钱。

所以秋果是怎么省的呢？其实就是针对酒店业全生命周期，通过投资降本和运营降本这两大板块来发力，通过提升坪效、提高人效、科技赋能和会员支持这几大部分的加持，最终实现酒店整体的降本增效。

这里我们模拟一下投资测算。

首先要了解酒店行业的计算公式，这中间有些英文是酒店行业的术语。我是投资出身，所以对这一块比较敏感。平均房价×出租率=间夜平均收益，间夜平均收益-间夜运营成本=间夜毛利，间夜毛利-间夜房租=间夜利润。以一线城市为例，500块钱的卖价乘出租率，RevPAR就是450，减去间夜运营成本150，就是300块钱的间夜毛利，（运营成本里面是不含房租），间夜毛利再减去间夜租金，就是300块钱毛利减去200块钱房租，等于100块钱，这才是间夜利润，也就是说这间房你一天可以赚100块钱。间夜利润乘以365天，就是每间房每年赚得的利润，一间房一天赚100块，365天下来就是赚3.65万。前面讲的都是销售利润，下面讲的是投资利润。我们假设每间房投资12万，除以每间房每年的利润，就是回报年限。也就是12万块钱除以每年每间房的3.65万的利润等于3.3年，也就是说你投了这个12万块钱3年多点就可以把这个12万块钱给收回来。那100%除以回报年限就是我们的年回报率。

之前有人问我四线、五线城市能不能做秋果酒店。其实在这个核心的逻辑下面还是可以做的，比如说酒店卖250块钱，80%的出租率，每间房可以做到收益200块钱，200块钱的RevPAR减去100块钱的运营成本，假设酒店的间夜租金是20块钱，那么每间房可以赚80块钱，一年下来一间房可以赚2.9万元。四五线城市当地的建造成本、人员工资这些相较一线城市还是会便宜很多的，按照11万块钱的营建成本来看的话，酒店其实也可以做到3.7年回本，年投资回报率是27%，也还是一个相当可观的投资回报。

我们可以看看实际的案例对比。

这是从携程上采集的真实信息，秋果以及其它三个头部酒店品牌，5月9日同商圈12家门店的卖价。

我们看下投资测算对比，首先平均房价是按0.8的系数，因为当时价格比全年平均水平高，所以我们算得比较保守；第二，为了公平起见，房间数，出租率和租金，均使用相同的数值来做对比；第三，由于各品牌对房间和公区面积的要求不同，坪效不同，所以相同房间数需要的物业面积也就不同，以100间房为例，秋果常规来讲，100间房需要4000平方米，某朵呢需要比较多5000平方米，某季相对少一些4400平方米，某枫我们假设和秋果差不多4000平方米，根据这个我们来做了一个测算。

大家可以看看投资测算表格。首先是投资，我们讲任何行业，首先离不开投资，其次是回报，回报分收入和成本，那收入和成本相减就是销售利润，年销售利润用投资一除就是投资利润。利润的上半部分的销售利润，下面是投资净利润。我们给表格里的每一项都编上序号，并把公式用序号描述出来，每一项数字都是怎么来的，这就和前面序号对上了，否则你看到里面某一项数字，你闹不清楚它是怎么来的。

我们来看投资的四个参数，为了公平起见，房间数、出租率和租金，都是按相同的数字来做对比的，几个品牌都是100间房，但是造价就不一样了，秋果是12万元一间房，实际上现在已经可以控制到11万左右了，甚至更低，这个数字会随着我们的努力还在不断地下降。某朵是15万元每间房，这个只有多的没有少的，某季是12万，某枫是10万。品牌加盟费都相差不多，4、5000元一间房，那么投资总额就出来了，等于房间数乘以单房的造价，再加上加盟费，这就是投资总额。

投资测算第二大项就是收入，收入也是由四小项构成的。第一项就是平均房价，就是每间房每天卖多少钱，某朵卖的是最贵的，秋果是排第二。第二项是出租率，都按90%计算，最后得出酒店的间夜平均收益，就是RevPAR，秋果是455，某朵是546，我们让子弹飞一会儿，看谁笑到最后，表象上数据很漂亮，但是我们看问题要看本质，某季是433，某枫是376。酒店的年收入等于间夜收益×房间数×365天，这里不含非房收入。秋果是1600万，某朵是1900万将近2000万，某季是1600万，某枫是1300万。

投资测算的第三大项是成本费用，通过成本的四小项就看得出差距来了。第一个概念非常重要叫间夜运营成本，就是每间房每天的运营成本，刨除房租之外的所有费用，包括人员工资、能耗、洗涤、物资采买等等，前面演讲已经列过了，大家可以到前面去翻看。按照我们做酒店十多年的经验数据，一线城市秋果在140到150，其实我们取的比较保守的数字，现在实际来看这中间还有很大的可压缩空间，而且很多门店的成本都比这个数值要低。某朵是200左右，某季他们成本控制也比较好，系统很发达，成本在130块，某枫可能更低，因为它不提供什么服务，就是我们前面讲到的，由快捷酒店升级起来，只在装饰装修上面做了一些投入，只提供功能价值不提供情绪价值的这么一个定位，所以他们成本结构也比较简单，就是120块。酒店单间夜的运营成本出来之后乘以房间数，然后再乘以365天，我们就得出来全年的运营成本。然后看房租，我们前面假设房租的单价都是一样的，但是因为坪效不同所以相同的房间数需要的物业面积就不同。假设每平方米每天租金是5块钱，乘以平方米数，再乘以365天，得出的年租金，秋果是730万，某朵就贵了，912万，某季是803万，某枫是730万。成本费用的第四项是品牌管理费。每个品牌收的也都不一样，有便宜也有贵的，一般常理来讲，4%肯定是划算的，但是我们实际是要算总账的，看这个品牌的整体盈利能力，看酒店的整体投资回报率。

投资测算的第四大项就是利润，利润的前半部分就是销售利润，销售利润等于年收入减去年运营成本，就是1600万减去547万，再减去房租730万，管理费已经并到间夜运营成本150块里头了，就不用再减了。所以可以得出秋果的年销售利润是384万，某朵是351万，你看前面的卖价数字都很好看，但是最后到利润就不一定了，某季340万，某枫只有204万。那对应的现金回报率，分别就是31%、23%、27%和20%，很显然秋果酒店是最高的。我们如果减去装修折旧，就是投资净利润，秋果净利润率是20.7%，某朵12.7%，某季是17.4%，某枫是9%，这就是酒店行业具有代表性的酒店品牌，模拟投资测算的对比表。

结论就是，在房间数、出租率、租金成本口径相同的情况下，秋果酒店的投资回报率比其他品牌要短0.5到2年。

 

-第五部分完，未完待续。